很多人算回报率，用的是「月租金 × 12 ÷ 房屋总价」。 这个数字只能叫毛回报率，它既没算你真正掏出去的钱，也没算每年要往外贴的钱。 本站的排行榜把结果拆成两套：全款买房和贷款买房。
钱都是自己的，看这套房一年能生出多少现金。
只算你自己那部分钱，收益和月供一起看。
城市之间要能横向比较，所以所有城市统一按 100㎡ 一套房计算。 下面这些参数全省市一致，你可以在 租售比计算器 里换成自己房子的真实数字。
| 项目 | 取值 | 为什么这么取 |
|---|---|---|
| 计算面积 | 100 ㎡ | 统一面积，城市之间才可比 |
| 装修 | 500 元/㎡ | 简装出租标准，100㎡ 约 5.0 万 |
| 契税 | 1.5% | 首套 90㎡ 以上常见税率 |
| 买房中介费 | 1% | 买方承担部分 |
| 物业费 | 1.5 元/㎡/月 | 房东承担，一年 1,800 元 |
| 取暖费 | 25 元/㎡/年 | 仅北方集中供暖城市，南方为 0 |
| 年空置 | 1 个月 | 换租客、维修期的现实损耗 |
| 出租中介费 | 每年 0.25 个月租金 | 按每两年收半个月租金摊平 |
| 首付比例 | 30% | 常见首套商贷比例 |
| 贷款利率 | 3.5% | 按当前 LPR 水平估算 |
| 贷款年限 | 20 年 | 等额本息 |
按 大连 当前均价 13,000 元/㎡、 租金 28.00 元/㎡/月，买一套 100㎡ 的房子。
| 房屋总价 | 1,300,000 元 |
| 月租金 | 2,800 元 |
| 年租金（满租） | 33,600 元 |
| − 空置损失（1 个月） | −2,800 元 |
| − 物业费 | −1,800 元 |
| − 取暖费 | −2,500 元 |
| − 出租中介费 | −700 元 |
| 年净租金 | 25,800 元 |
| 契税 + 中介 + 装修 | 82,500 元 |
| 全款投入合计 | 1,382,500 元 |
| 全款净回报率 | 1.87% |
| 首付（30%） | 390,000 元 |
| 贷款额 | 910,000 元 |
| 月供 | 5,278 元 |
| 年还款 | 63,332 元 |
| 年净租金 | 25,800 元 |
| 年现金流（租金 − 月供） | −37,532 元 |
| 自有资金（首付 + 税费 + 装修） | 472,500 元 |
| 贷款净回报率 | -7.94% |
这套房在大连用贷款买，租金不够还月供， 每年还要自己贴 37,532 元。
毛回报率把物业、取暖、空置全当不存在。真实出租过一年就知道，这些钱一笔都少不了。
100㎡ 简装 5 万，加契税和中介，一次性就是总价的 8%～10%。分母小了，回报率自然虚高。
贷款买房你只出了首付。拿「年租金 ÷ 总价」算，既看不出杠杆，也看不出每年要贴多少钱。
