填进去，立刻看到真实回报率。默认按“扣掉持有成本”算，不是账面数字。
提示：北方城市别漏了取暖费，这一项经常占掉回报率的 0.5%–1%。
贷款净回报率 =（年净租金 − 年还款）÷（首付 + 装修 + 契税中介）。 完整算法 →
大多数平台只算「年租金 ÷ 房价」，也就是毛回报率——那是账面数字。
真实收益还要扣掉：物业费、取暖费、空置期、维修，分母还要加上
契税、中介费、装修。一套 35 万的房子，年毛收入 32400 元，
扣掉这些之后剩下的才是净租金。
如果是贷款买，再扣掉月供，并且只用首付 + 税费 + 装修 当分母——
这才是你自己那笔钱的实际回报。
参考线：全国城市平均毛回报 2.63%，
全款净回报 1.86%，
贷款净回报 -7.6%。
